一、文献综述
（一）国内外研究现状
1.1 商业地产的定义与发展情况
商业地产指用于从事商业活动的房地产形式，其同时具有地产、投资与商业的三重特性，与传统的房地产业和商业投资均有所区分，是地产业发展到一定阶段的产物。国外对商业地产的定义是用于从资本收益或资金收入产生利润的地产类型，这一概念最早在美国出现，1732年《英国债务追回法案》将不动产归为可用于偿还债务的一类货物，使地产正式拥有商业属性；1908年，首个较为完善的、具有经纪人和专业团队支持的商业地产交易社区形成，此后，商业地产市场逐渐向成熟发展。
国内对商业地产的定义主要为以商业物业的建设和经营为目的的地产开发，即用于零售、餐饮、娱乐、休闲等经营用途的地产形式(张佳欣，2013)。[1]同时，广义来看，商业地产是一个复合体，是地产商、投资者、经营者、物业管理商“四合一”的有机整体，而其中最重要的是地产商与商业经营者的资源整合（何晓兵，2014）。[2]商业地产对于中国地产业来说属于新兴领域。目前认为我国使用商业地产这一概念始于1999年，在2003年后进入快速发展时期, 至2005年达第一轮高峰；2006年后, 前期大规模开发带来的弊病逐渐显露（王珍莲，2007），[3]同时金融危机对商业地产业造成了一定打击，使得2009年后市场开始趋向理性。
1.2 国外对商业地产价格的影响因素的相关研究
国外对于商业地产研究的起步大大早于国内研究，在发展初期，Waugh（1928）即提出了可用于地产价格的微观研究方法Hedonic模型法。这一方法的基本思路为：分解一处地产价格，在保持地产特征不变的情况下，将价格变动中的特征因素分解，逐项剔除特征变动的影响，得到纯粹由供求关系引起的价格变动。Waugh的理论认为商业地产作为具有多样化特征的一类商品，其价格受其所拥有特征的特定组合影响，因此某一方面特征改变时地产价格也会随之改变。Rahimberdi，Issa，Taher和Jafar（2019）即采用此种方法与网络挖掘大数据结合的方式研究了德黑兰地区地产价格动态，得出基础面积、空气质量与房屋价格呈正相关，而所处层数高度与房屋价格呈负相关。[4]
但这一方法的应用被认为可能因具有较大个别性的地产选择而掩盖市场供求关系的影响。如Din，Hoesli和Bender（2001）分别使用传统回归模型和人工神经网络模型对环境变量进行分析，并对建筑质量、垃圾场数量、公共交通、景观设施等各类环境指数进行概括，以研究对商业地产价格的作用，最终得出几乎没有影响的结论，与传统理论分析背道而驰。[5]
1996 年，美国经济学家Dipasquale和Wheaton提出了商业地产市场分析中经典的四象限模型，将其划分为房地产资产市场和房地产使用市场，并分析了商业地产市场与所在城市发展之间的关联性。而Quigley（1999）进一步提出商业地产业发展与宏观经济周期具有较大关联，从而推动形成了更完善的研究方法论。[6]目前国外研究大多数认为商业地产市场具有普通商品市场的性质，需要政府运用经济政策进行调控，从而防止商业地产价格异常波动，对国家经济宏观周期发展造成不利影响。
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