- 文献综述（调研报告）：
（一）.房地产定位的重要性
一般的讲房地产开发项目分成两个阶段，分别是决策阶段和实施阶段，其中决策阶段通常是指房地产开发中的项目前期阶段。一个房地产开发项目的胜利，依赖于对项目的优异决策和后期的组织实行，然而一个优异的决策对于整个项目的成功与否有着举足轻重的作用。因此可见，准备好项目开发前的策划工作，为项目开发提供了强有力的科学性决策，是项目开发目标完成的关键因素。一般的讲，前期的策划任务其实是处理市场定位的问题，比如产品定位、价格定位、楼盘定位，即处理“生产什么、为谁生产、怎么生产”的难题。房地产项目开发的提出有其一定的社会生活、经济和政治背景。从开始提出的抽象具体的建设意图到建设成全面复杂的工程，其中每一个流程的活动内容、方法和其规定完成的预期目标，都与前期策划任务的指引分不开。所以，房地产开发项目前期的策划是整个项目成功的关键所在。
（二）.房地产项目定位的概念和作用：
策划就是对将来要发生的事情做现在的决策。换句话说，策划是寻找到事物因果关系，权衡将来可采用的方法，作为当前决策的根据。更具体的说，策划就是提前决定做什么，什么时候做，怎样做，由谁做。
房地产产品定位是在市场调查和细分的基础上研究和分析以潜在消费者的客户定位，是对消费者使用方式及使用心理进行分析，最终确定整体房地产产品的主要特征[1]。国内许多学者和实际工作者对此从不同角度进行了相关研究。刘立芳、兰峰[2]结合“西安高新区国家级软件服务外包基地”项目进行了项目市场分析和定位研究；曾新云[3]科学地运用了房地产项目策划理论，对房地产项目策划过程进行探讨；袁海林，刘树枫[4]结合项目实例，提出了在市场定位决策中应用层次分析模型的基本思路和操作方法；曹小琳，苗春阳[5]采用EXCEL 软件的精确计算，得出了一套基于定量分析方法的定位系统；李本关，刘宝[6]队芜湖三山区FG生活广场项目进行了SWOT分析分析，对该项目进行了定位定位。王瑞玲，王建辉[7]强调市场调查和预测在进行房地产前期定位策划过程中的重要性。
房地产前期策划是依据房地产前期策划制定预期目标，通过对市场的全面系统的研究和解析，综合各种资源，解决房地产开发企业决策在哪里开发、开发什么项目、如何开发、开发以后出售给何人等问题。所以，房地产前期定位策划有以下作用①使企业更为准确的决策，最大限度的降低项目操作出现的误差②有利于整合房地产资源，推测未来市场，实现目标用户居住要求的作用③能够提高房地产开发项目的竞争力，在现今房地产开发日益激烈的状况下为项目取得主动地位。
（三）.房地产项目定位的影响因素：
1.地区经济影响因素
一个地区的经济对房地产市场的影响是很大的，无论哪类物业，地区经济环境都会对其发展产生影响，地区经济繁荣会促使整个房地产市场的景气，地区经济的不景气，对于这个地区的房地产整体都会有不利的影响。
2.项目自身因素
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