基于租售比模型的杭州房地产市场分析及建议
摘要：近些年来，一路高涨的房价一直是中国百姓关注的重点，活跃的房地产市场影响了中国宏观经济，驱动着中国经济周期，带动了相关产业；但过快的房价增长速度造成了高房价，抑制了创新，造成消费降级的现象。本文梳理了近些年学者对租售比、房产泡沫的研究，从租售比入手，讨论了杭州房地产购房和租房市场的状况，从投资角度的动态租售比模型得到当前市场租售比确实存在偏离，从成本角度的持有成本模型分析了租售比偏离的原因。得到结论有二：一，目前杭州的租售比偏高，资本回报周期长，房产泡沫存在；二，因为房价的上涨使持有成本降低，房屋持有者没有动力去增加租金，所以租售比会偏大。进而给出调整住房市场的政策建议。
关键词：租售比；房地产泡沫；资本回收周期；
一、文献综述
自金融危机后，中国整体房价增速一直居高不下，2018年北京、上海和广州三个一线城市房屋均价分别上涨至2008年的5.05倍、3.42倍和4.27倍[[1]]，而全国人均收入水平仅从15781元上涨至28228元[[2]]，收入增速远低于房价增速，同时远低于房价增速的还有房租，2008年至2017年，北京房租均价从2521元/套，增至4401元/套[[3]]，仅增长74.57%。远超收入增速的房价增幅速度和房价与房租的背离，对经济产生了巨大的影响。
（一）对房产泡沫的研究
关于房地产泡沫的定义，人们普遍认为是由于房地产市场投机所引起的房地产价格脱离市场基础即均衡价格的持续上扬(曹振良等, 2003)。由于目前房地产市场投机氛围浓厚，价格持续上涨，各个学者也对此进行了分析。
吴地宝、余小勇（2007）对1997年至2006年的房地产业运行中是否存在泡沫进行了实证分析，得出：我国目前严格意义上的普遍性的房产泡沫是不存在的，但是房产泡沫的倾向比较明显，需要关注。但是短短的几年之后，在曾五一、李想（2011）的研究中，运用Pesaran(2007)提出的对截面相关具有稳健性的CIPS面板单位根检验和Pedroni面板协整检验，发现我国房地产价格存在泡沫。
并且吕江林（2010）直接度量了房地产泡沫水平。他认为房价收入比能直接考察房地产市场泡沫水平。依据我国房价收入比合理上限的模型，并基于我国当前城镇居民平均消费倾向、按揭贷款利率水平、按揭贷款占主导地位的期限和首付款比率区间，推导出我国城市居民理论上能承受的房价收入比的合理上线约在4.38-6.78倍之间，所以我国城市住房总体存在泡沫，尤其是一线城市的房产泡沫，其中含有巨大的金融风险。
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