我国房地产投资信托的运行模式及风险管理研究
——以鹏华前海万科REITs为例
摘要：2020年4月30日，中国证监会、国家发改委印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，明确了采用“公募基金 单一基础设施资产支持证券”的产品结构。本文旨在通过系统地梳理国内外REITs的相关研究文献，为REITs在我国发展提供政策参考，对促进房地产投资信托基金本土化，防范和化解房地产泡沫风险，均具有一定的借鉴意义。
关键词：REITs； 文献综述； 借鉴意义；
一、文献综述
（一）、引言
REITs的组织形式是美国国会在1960年《不动产信托投资基金法》中规定及授权的，第一家REITs建立于1963年。这项立法给个体投资者提供了机会，他们可以参与到为重要的商业房地产进行融资的盈利业务中去，在此之前只有大机构投资者才有权利参与此类投资。在出现REITs之前，普通人在不动产方面的投资十分困难。首先，以前的金融市场不发达，不动产项目投资资金巨大，难以进行证券化，普通人很难获得这样巨大的投资资源；其次，未进行过证券化的不动产市场比较呆板，流动性差，故直接持有不动产风险巨大，普通人不可能承受。REITs一经面世，就受到广泛的欢迎，这与其避免双重纳税的优势是分不开的。REITs能够把所有给股东的股息从应纳税收入中扣除。1986年的税收改革法放松了对于REITs活动的限制，先前的法律要求REITs的管理层聘请外界公司来提供房地产租赁和管理服务，但1986年的税改法允许REITs在其自身经营范围内做这类工作。这种变化意义重大，因为富有想像力和效率高的房地产经营管理者是成为成功的房地产业主的关键因素。
房地产投资信托（REITs）是美国解决房地产发展和融资的主要金融创新。在我国，房地产信托投资基金的发展虽还处于起步阶段，但已成为我国解决房地产融资、缓解房地产发展导致高金融风险的路径之一。鹏华前海万科REITs作为中国首只投资REITs项目的公募基金，对其运行模式和风险问题进行研究，可以为我国REITs市场提供借鉴意义。
（二）、国外文献综述
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