南京与广州既有住宅增设电梯建设费用分摊模式比较研究的文献综述
摘要：对于行动不便的老年居民来说，没有电梯对日常生活出行造成了极大困扰，生活质量深受影响。但是由于目前大中型城市地价和房价飙升，中心城区住宅小区无电梯老楼拆除重建困难大，因而对老楼进行增设电梯改造成为现实的需求。目前各地纷纷出台相关政策鼓励既有住宅加装电梯。
关键词：增设电梯；费用分摊；更新改造；业主；适老化
随着社会的进步，大数人民生活水平达小康水平，因此人们的追求逐渐从解决温饱变成了提高生活质量。由于技术及历史原因，我国有不少从上世纪八十年代到本世纪初建成的小高层住宅小区未安装电梯，日常生活存在诸多不便。而加装电梯的建设费用分摊方案争议大，难以平衡和协调不同楼层住户利益。增设电梯的全寿命周期费用（包括电梯购买和安装费用、后期运营和维护费用等）对于低收入家庭及对电梯无刚性需求的部分住户来说难以接受。因此，本论文研究目的旨在通过既有住宅增设电梯建设费用分摊的相关概念与理念，对南京与广州既有住宅增设电梯建设费用分摊模式的政策对比研究，并与典型实践案例分析，优化分摊费用模式，为政府加快电梯增设工作，出台相应政策提供参考。
老旧建筑增设电梯的需求很大，但由于诸多原因，增设电梯实际的推进十分困难。俞春军（2014）分析了上海老公房建筑结构布局以及住户意见的不统一，提出了增设电梯设计方案应该注意的问题。同时考虑了费用分摊方案的较大争议，他提出相应的实施建议，如增设电梯费用分摊时引入公众参与机制，建立利益综合和冲突协调运行平台，平衡各方利益，找到各方都能接受的解决方案，同时引入社会评价制度，识别风险，减少负面影响。
建筑年份久远、欠缺物业管理，刘宇（2016）了解到北京市区内有大量老旧小区内的老居民面临很多生活麻烦。居民中高层老人对于电梯的渴望度强烈，不过增设电梯尚缺有效的操作流程，所需费用不菲。由于住宅历史略久，很多房屋经过了买卖、出租，对于年轻人来说，这些房屋只是一个过渡的居住区，如果增设电梯，大家集体出钱加装或者改造就不太现实。现阶段，我国推进的适老化改造符合老旧小区居民的需求，但在具体方案实施中还需解决不少难题。
在电梯加装过程中存在诸多社会、经济、法律等问题,增设电梯工作一直进展缓慢。韩清雪（2011）借鉴部分国家和地区在旧楼加装电梯政策与运行机制方面的成功经验,结合广州市既有住宅增设电梯的实践情况，在实证研究的基础上，分析了增设电梯存在的困难，提出应通过明确的政策指引使广大老楼住户共享电梯加装后带来的便利，从理论和实践两方面为推进广州市既有住宅增设电梯工作提供科学依据从而保持利益分配的公平与社会的和谐稳定。
物业管理费用较高，如果增设电梯，高层住宅的电梯费分摊如何实现，首层业主需不需要交电梯费，诸如此问题，一直是困扰业界和业主的难点与争议焦点。张劲松（2006）在分析了目前高层住宅电梯费收取的主要做法，从中找出了可能会存在的实施性的问题例如首层业主交费问题等。他提出了几项解决该问题的对策如在收取电梯费中引入建筑物区分所有权理论，或将收费方式明确登入《业主公约》中，最后提高业主对公共物业设施设备的维护意识。
由于近年来，电梯安全事故频发，引起足够的社会关注，同时我国目前不少数量的电梯进入中老年状态，型号老旧，运行中故障频繁。为了保障人们的生命财产安全，促进经济发展与社会稳定，对老旧电梯进行有效更新改造势在必行。陈琳（2015）提出旧梯改造更新并不是新鲜话题，但目前这项工作进程相对缓慢，很多地方仍停留在口头上，尤其住宅梯，最主要的原因还是资金来源问题。在分析了电梯故障次数与使用年限之间的关系后，结合业主对费用分摊态度，提出了确定老旧电梯改造更新时间的策略分析，同时对于如何筹集资金以及落实到业主方面如何分摊提出了建设性的建议。
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