房地产项目的投资风险评估
摘要：房地产投资是一项充满风险的经济活动,在能为投资者带来较高的经济利益的同时,也可能使投资者遭受风险, 因此在进行房地产投资项目评估之前就应该对房地产投资项目进行不确定性分析, 将风险降到最低。不确定性分析完善了投资项目的财务评价方法，不仅有助于提高投资决策的可靠性，而且有助于了解项目所承受的各种风险，便于提出各种应对措施，提高投资项目的风险防范能力。
关键词：房地产投资；不确定性；投资决策；财务评价
1 研究背景及其意义
21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快,都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。房地产在目前的中国乃至世界,都是一个非常热门的话题,它不仅仅在经济领域有着重要的意义，还渗透到了中国老百姓的生活中。
针对房地产行业层出不穷的调控措施以及激烈的市场竞争环境，开发商比以往任何时候都面临更多的不确定因素对开发投资活动的影响。如果开发商要保证每个项目的成功，就必须重视和加强项目投资决策参考依据的可行性研究，加强可研中的不确定性分析研究工作。由于各经济要素的未来变化带有不确定性，加之缺乏足够的信息和预测方法本身的缺陷，使得投资项目的经济效果评价指标值带有不确定性。不确定性的直接后果是使投资项目经济效果的评价值与实际值相偏离，进而给投资者带来较大的投资风险，甚至造成决策失误。因此，为了提高项目经济效果评价的可靠性和决策的科学性，就需要在项目经济效果确定性评价的基础上，进一步分析各种外部条件和因素变化或预测数据误差对项目经济效果评价指标的影响及其程度，判断项目承受各种不确定性因素变化的能力，为决策者进一步提供可靠的决策依据。
2 国外房地产项目财务评价研究现状
财务评价作为投资前期对项目进行可行性研究分析的一项重要内容,作为对项目进行技术经济论证的一种科学方法,最早起源于美国,而应用于房地产项目的财务评价分析最早也是出现在20世纪30年代的美国。随着经济的发展,竞争的日趋激烈,经济关系也变得更加复杂,这时经济评价经过一段时间的发展,在方法上已经比较系统,也比较科学。这种经济评价虽然主要还是从企业能否盈利的角度出发,对投资项目进行财务上的分析,以使项目达到投资利润最大化为目标,但已经应用了技术经济的分析方法,因而比较科学。当这种经济评价方法应用于房地产投资项目时,便出现了较为系统的房地产投资项目经济评价。
20世纪30年代后,随着资本主义自由放任体系的崩溃,一些国家,特别是美国政府,运用新的财政政策、货币政策和公共建设工程来挽救萧条的经济。这本来是短期的措施,但在其后却成为宏观经济管理的常规手段,并取得了一定成效。随着各国管理公共事务经验的积累和人民要求改善生活愿望的强烈,政府干预社会经济的需要和作用的逐渐加强。因此,建设项目经济评价时,必须从国家角度考虑项目的经济可行性,即国民经济评价。
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